Cum moștenești un apartament sau o casă în Moldova? Ce acte pregătești, cât costă și în ce termen trebuie să acționezi?

Moștenirea imobilului (sau succesiunea) este procedura legală prin care proprietatea unui imobil trece de la persoana decedată la moștenitorii săi. În Moldova, procedura se desfășoară la notar, durează minimum 6 luni și costă între 1.500 și 4.000 MDL pentru cazuri simple.

Mulți oameni din Moldova ajung proprietari de locuințe prin moștenire. Un apartament de la părinți, o casă de la bunici, un teren de la un alt membru al familiei. Procesul pare simplu la prima vedere, dar implică termene stricte, vizite la notar și un teanc de documente.

Problema e că mulți moștenitori nu știu de unde să înceapă. Unii pierd termenul de 6 luni fără să-și dea seama. Alții fac înțelegeri verbale cu frații sau surorile și ajung în instanță după câțiva ani. Mai jos găsești procedura de moștenire a imobilului în Republica Moldova pas cu pas: ce acte pregătești, cât costă, ce termene ai și ce greșeli să eviți.

Tipuri de succesiune în Republica Moldova

Codul civil al Republicii Moldova (Cartea a IV-a) reglementează două tipuri de succesiune:

Succesiunea testamentară

Succesiunea testamentară are loc atunci când defunctul a lăsat un testament valid. Testamentul poate fi:

• Olograf — scris integral de mână, datat și semnat de testator
• Autentic — întocmit la notar, cu respectarea formelor legale
• Secret — predat notarului în plic sigilat

Testatorul poate dispune liber de bunurile sale, cu o singură excepție majoră: rezerva succesorală. Aceasta protejează moștenitorii rezervatari (copiii minori, copiii majori inapți de muncă, soțul/soția și părinții inapți de muncă) care au dreptul la minimum jumătate din cota care li s-ar fi cuvenit prin succesiune legală.

Succesiunea legală

Dacă nu există testament sau testamentul nu acoperă toate bunurile, se aplică succesiunea legală. Moștenitorii sunt împărțiți în clase (ordine de prioritate):

Regula principală: Moștenitorii dintr-o clasă superioară exclud moștenitorii din clasele inferioare. De exemplu, dacă există copii și soț/soție (Clasa I), frații defunctului (Clasa a II-a) nu moștenesc.

Cota soțului supraviețuitor: Soțul/soția supraviețuitor(oare) moștenește în concurs cu oricare clasă de moștenitori. Cota sa variază:

• Alături de Clasa I — o cotă egală cu cea a fiecărui copil, dar nu mai puțin de 1/4 din moștenire
• Alături de Clasa a II-a — minimum 1/2 din moștenire
• Alături de Clasa a III-a sau a IV-a — minimum 3/4 din moștenire
• Dacă nu există alți moștenitori — întreaga moștenire

Reprezentarea succesorală

Dacă un moștenitor din Clasa I a decedat înainte de testator, copiii acestuia (nepoții defunctului) moștenesc prin reprezentare, împărțind cota părintelui lor decedat.

Termenul de acceptare a moștenirii

Regula celor 6 luni

Din momentul deschiderii succesiunii (data decesului), moștenitorii au 6 luni pentru a accepta sau renunța la moștenire.

Acceptarea se face prin:

• Depunerea unei cereri la notar — cea mai sigură metodă
• Acceptare de fapt — dacă moștenitorul a intrat în posesia bunurilor, a plătit datorii ale defunctului sau a administrat bunurile (de exemplu, a achitat facturile la utilități)

Ce se întâmplă dacă ratezi termenul de 6 luni?

Dacă ai ratat termenul, nu totul este pierdut. Poți:

1. Repunerea în termen prin acord — dacă ceilalți moștenitori care au acceptat deja moștenirea sunt de acord, notarul poate emite un nou certificat de moștenitor
2. Repunerea în termen prin instanță — dacă alți moștenitori nu sunt de acord sau nu există alți moștenitori, poți depune o cerere la judecătorie. Trebuie să dovedești că ai avut motive temeinice pentru care nu ai acceptat la timp (boală gravă, ședere în străinătate fără posibilitate de comunicare, necunoașterea decesului etc.)

Instanța va stabili un nou termen dacă cererea este depusă în maximum 6 luni de la dispariția motivului care a împiedicat acceptarea.

Renunțarea la moștenire

Un moștenitor poate renunța la moștenire depunând o declarație la notar în termenul de 6 luni. Renunțarea este irevocabilă și se aplică întregii moșteniri — nu poți accepta apartamentul și renunța la datorii.

Procedura pas cu pas

Procesul arată așa:

Pasul 1: Deschiderea dosarului succesoral

Te prezinți la un notar public din circumscripția ultimului domiciliu al defunctului. Notarul deschide dosarul succesoral pe baza:

• Certificatului de deces
• Documentului tău de identitate
• Dovezii de rudenie (certificat de naștere, certificat de căsătorie etc.)

Pasul 2: Identificarea bunurilor succesorale

Notarul solicită informații despre bunurile defunctului:

• Extras din Registrul bunurilor imobile (de la ASP) — confirmă ce imobile deținea defunctul
• Informații bancare, auto, alte bunuri mobile

Pasul 3: Stabilirea cercului de moștenitori

Notarul verifică dacă există testament și identifică toți moștenitorii legali. Se poate solicita:

• Certificat privind componența familiei
• Declarații de la alți moștenitori (acceptare sau renunțare)

Pasul 4: Depunerea documentelor

Trebuie să prezinți toate actele necesare (vezi secțiunea următoare). Notarul verifică legalitatea și autenticitatea documentelor.

Pasul 5: Emiterea certificatului de moștenitor

După expirarea termenului de 6 luni și verificarea tuturor documentelor, notarul emite certificatul de moștenitor. Acesta este documentul care atestă oficial dreptul tău de proprietate asupra bunurilor moștenite.

Pasul 6: Înregistrarea dreptului de proprietate

Cu certificatul de moștenitor te prezinți la Agenția Servicii Publice (ASP) pentru a înregistra imobilul pe numele tău în Registrul bunurilor imobile.

Acte necesare pentru moștenirea unui imobil

Lista completă de documente pe care trebuie să le prezinți notarului:

Documente privind defunctul

• Certificatul de deces (original)
• Actul de identitate al defunctului (dacă este disponibil)
• Certificat privind ultimul domiciliu — eliberat de primărie sau de organul de evidență a populației

Documente privind moștenitorul

• Actul de identitate (buletin sau pașaport)
• Dovada de rudenie:
  • Certificat de naștere — pentru copii
  • Certificat de căsătorie — pentru soț/soție
  • Alte acte de stare civilă (pentru frați, părinți etc.)
• Testamentul (dacă există)

Documente privind imobilul

• Extras din Registrul bunurilor imobile (de la ASP)
• Actul de proprietate al defunctului (contract de vânzare-cumpărare, contract de privatizare, certificat de moștenitor anterior, contract de donație etc.)
• Certificat privind valoarea cadastrală a imobilului

Documente suplimentare (dacă se solicită)

• Certificat privind componența familiei
• Certificat privind lipsa datoriilor la utilități
• Declarații de renunțare sau acceptare de la alți moștenitori
• Hotărâre judecătorească (în caz de repunere în termen)

Notarul poate solicita și alte documente în funcție de complexitatea cazului.

Costurile moștenirii unui imobil

Moștenirea nu e gratuită. Costurile principale:

Taxa notarială

Notarul percepe o taxă pentru deschiderea dosarului succesoral și emiterea certificatului de moștenitor. Tarifele variază, dar orientativ:

Tarifele depind de notarul ales și de complexitatea cazului.

Taxe la ASP (Cadastru)

Pentru înregistrarea dreptului de proprietate în Registrul bunurilor imobile:

Impozitul pe moștenire

În Republica Moldova, moștenirea nu este impozitată pentru cetățenii moldoveni. Nu plătești impozit pe venitul obținut prin moștenire, conform Codului fiscal.

Atenție: Dacă decizi să vinzi imobilul moștenit, impozitul pe venitul din vânzare se va calcula diferit. Baza impozabilă va fi diferența dintre prețul de vânzare și valoarea cadastrală a imobilului la momentul moștenirii. Poți estima acest impozit folosind calculatorul nostru de impozit la vânzare.

Cost total estimativ

Pentru o succesiune simplă (un moștenitor, un imobil, fără litigii), costul total poate fi între 1.500 și 4.000 MDL. Cazurile complicate cu mai mulți moștenitori, imobile multiple sau litigii pot costa semnificativ mai mult.

Înregistrarea dreptului de proprietate la ASP

După obținerea certificatului de moștenitor de la notar, următorul pas obligatoriu este înregistrarea la Agenția Servicii Publice (ASP).

De ce este importantă înregistrarea?

Fără înregistrare în Registrul bunurilor imobile, nu poți:

• Vinde imobilul
• Dona imobilul
• Gaja imobilul pentru un credit
• Efectua nicio operațiune juridică cu imobilul

Certificatul de moștenitor îți conferă dreptul, dar înregistrarea la ASP îl face opozabil terților.

Procedura de înregistrare

1. Te prezinți la oficiul teritorial ASP cu:
   • Certificatul de moștenitor (original)
   • Actul tău de identitate
   • Cerere de înregistrare
2. Achiti taxa de înregistrare
3. ASP verifică documentele și înregistrează dreptul

Termene de înregistrare

Pentru mai multe detalii despre cadastru și înregistrarea bunurilor imobile, consultă ghidul nostru despre cadastru și de ce contează.

Moștenirea între mai mulți moștenitori

Lucrurile se complică când imobilul trebuie împărțit între mai mulți moștenitori. Variantele:

Coproprietatea

Dacă mai mulți moștenitori acceptă succesiunea, imobilul devine proprietate comună pe cote-părți. Fiecare moștenitor deține o cotă ideală (de exemplu, 1/3 din apartament), nu o parte fizică specifică.

Ce poți face cu cota ta:

• O poți vinde, dar ceilalți coproprietari au drept de preemțiune (prioritate la cumpărare)
• O poți dona
• O poți lăsa moștenire la rândul tău

Partajul voluntar

Moștenitorii pot conveni de comun acord asupra împărțirii bunurilor. Opțiunile includ:

• Un moștenitor primește imobilul și îi compensează pe ceilalți cu echivalentul cotelor lor în bani
• Vânzarea imobilului și împărțirea banilor conform cotelor
• Împărțirea fizică (posibilă doar la case, nu la apartamente)

Acordul de partaj se autentifică la notar.

Partajul judiciar

Dacă moștenitorii nu se înțeleg, oricare dintre ei poate cere partajul judiciar în instanță. Instanța poate dispune:

• Atribuirea imobilului unui moștenitor cu obligația de a-i compensa pe ceilalți
• Vânzarea la licitație și împărțirea sumei

Vânzarea unui imobil moștenit

Dacă decizi să vinzi un imobil moștenit, ai nevoie de:

• Înregistrarea dreptului de proprietate la ASP (pe baza certificatului de moștenitor)
• Toate documentele necesare pentru vânzare

Consultă ghidul nostru complet despre actele necesare pentru vânzarea unui apartament pentru lista detaliată de documente.

Informații despre impozitul pe venitul din vânzarea proprietăților moștenite găsești în articolul nostru despre impozitul pe bunuri imobile și taxele la vânzare-cumpărare.

Greșeli frecvente și cum le eviți

1. Ratarea termenului de 6 luni

Mulți moștenitori amână procedura — fie din cauza doliului, fie pur și simplu nu știu de acest termen. Consecințe:

• Trebuie să te adresezi instanței pentru repunere în termen
• Costuri suplimentare (taxe judiciare, avocat)
• Proces care poate dura luni de zile

Depune cererea la notar cât mai curând după deces, chiar dacă nu ai toate documentele. Notarul deschide dosarul și îți spune ce acte mai lipsesc.

2. Acorduri informale între moștenitori

Unele familii fac înțelegeri verbale — „tu iei casa, eu iau banii". Fără acte oficiale, aceste acorduri nu au valoare juridică și pot genera litigii grave peste câțiva ani.

Orice înțelegere trebuie formalizată la notar. Nu te baza pe promisiuni verbale, indiferent cât de bune sunt relațiile în familie.

3. Imobilul neînregistrat la cadastru

Dacă defunctul nu a înregistrat imobilul la ASP (situație frecventă pentru case vechi din mediul rural), procedura de moștenire se complică. Va trebui:

• Să faci cadastrarea imobilului
• Să obții documentele tehnice
• Să înregistrezi mai întâi dreptul defunctului, apoi al moștenitorului

Costurile și timpul se multiplică. Verifică din timp dacă imobilul este înregistrat în Registrul bunurilor imobile — poți cere un extras de la ASP.

4. Necunoașterea datoriilor defunctului

Moștenirea include nu doar bunurile, ci și datoriile defunctului. Dacă datoriile depășesc valoarea bunurilor, ai dreptul să renunți la moștenire.

Înainte de a accepta, solicită informații despre eventuale datorii: credite bancare, datorii la utilități, obligații fiscale. Odată acceptată moștenirea, preia și datoriile.

5. Ignorarea celorlalți moștenitori

Unii moștenitori încearcă să procedeze singuri, fără a-i informa pe ceilalți. Notarul este obligat să verifice existența tuturor moștenitorilor, iar ascunderea lor poate duce la anularea certificatului de moștenitor.

Cooperează cu toți moștenitorii de la început. E mai simplu și mai ieftin decât un proces.

6. Confuzia între valoarea cadastrală și valoarea de piață

Valoarea cadastrală a unui imobil (din registrele ASP) este adesea mult mai mică decât valoarea reală de piață. Aceasta afectează:

• Calculul compensațiilor între moștenitori
• Prețul de vânzare
• Impozitul pe venit la vânzarea ulterioară

Solicită o evaluare profesională dacă intenționezi să vinzi sau să împarți imobilul cu alți moștenitori.

Evaluarea imobilului moștenit

Sunt câteva situații în care ai nevoie de valoarea reală a imobilului moștenit:

Când ai nevoie de evaluare?

• Partaj între moștenitori — pentru a stabili compensațiile corecte
• Vânzare — pentru a stabili un preț realist
• Gajare — banca solicită evaluarea pentru credit ipotecar
• Calcul fiscal — pentru a estima impozitul la o vânzare viitoare

Valoarea cadastrală vs. valoarea de piață

Pentru a afla valoarea estimativă de piață a imobilului moștenit, poți folosi instrumentul nostru de evaluare a proprietății. Acesta îți oferă o estimare bazată pe prețurile actuale de pe piață.

Poți consulta și statisticile pieței imobiliare pentru a vedea prețurile medii pe metru pătrat în diferite zone.

Situații speciale

Moștenirea terenurilor agricole de către cetățeni străini

Conform legislației moldovenești, cetățenii străini nu pot deține teren agricol în Republica Moldova. Dacă un străin moștenește teren agricol, acesta trebuie înstrăinat (vândut) în termen de 1 an de la data dobândirii dreptului.

Moștenirea de la cetățeni ai Republicii Moldova stabiliți în străinătate

Dacă defunctul avea domiciliul în străinătate, succesiunea privind bunurile imobile din Moldova se supune legii Republicii Moldova (legea locului situării bunului imobil). Procedura se desfășoară la un notar din Moldova.

Moștenirea bunurilor comune ale soților

Bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt proprietate comună a soților. La decesul unuia dintre soți:

1. Se stabilește mai întâi cota soțului supraviețuitor din proprietatea comună (de regulă, 1/2)
2. Cealaltă jumătate intră în masa succesorală și se împarte conform regulilor de succesiune

Exemplu: Un apartament cumpărat în timpul căsătoriei, evaluat la 1.000.000 MDL. Soțul supraviețuitor primește mai întâi 500.000 MDL (cota sa din proprietatea comună). Cealaltă jumătate (500.000 MDL) se împarte între toți moștenitorii din Clasa I, inclusiv soțul supraviețuitor.

Întrebări frecvente (FAQ)

1. Cât durează întreaga procedură de moștenire?

De la momentul decesului, termenul minim este de 6 luni (termenul de acceptare). După obținerea certificatului de moștenitor, înregistrarea la ASP durează 5–15 zile lucrătoare (termen normal). Total: minimum 7 luni.

2. Pot moșteni un imobil dacă am datorii la stat?

Da. Datoriile tale personale nu te împiedică să moștenești. Însă, dacă imobilul moștenit este ulterior executat silit pentru datoriile tale, riscul există.

3. Trebuie să plătesc impozit pe moștenire?

Nu. În Moldova, moștenirea nu este impozitată pentru cetățenii moldoveni. Impozitul apare doar la vânzarea imobilului moștenit.

4. Ce se întâmplă dacă nu accept moștenirea în 6 luni?

Ești considerat că ai renunțat la moștenire. Poți solicita repunerea în termen prin instanța de judecată, dar trebuie să demonstrezi motive temeinice.

5. Pot renunța la moștenire în favoarea altui moștenitor?

Da, poți face o renunțare direcționată în favoarea unui alt moștenitor din aceeași clasă sau din clasa imediat inferioară.

6. Ce fac dacă defunctul nu avea acte de proprietate?

Trebuie mai întâi să reconstitui dreptul de proprietate al defunctului. Aceasta se poate face prin instanță, pe baza actelor disponibile (contracte vechi, certificat de privatizare, hotărâri etc.). Procesul poate dura câteva luni.

7. Pot locui în apartamentul moștenit înainte de finalizarea procedurii?

Da, dacă ai acceptat moștenirea (inclusiv prin acceptare de fapt). Însă, nu poți vinde sau dispune de imobil până nu ai certificatul de moștenitor și înregistrarea la ASP.

Concluzie

Pe scurt, pașii prin care treci:

1. Depune cererea la notar în termen de 6 luni de la deces
2. Adună toate documentele necesare (deces, rudenie, proprietate)
3. Obține certificatul de moștenitor de la notar
4. Înregistrează dreptul de proprietate la ASP
5. Evaluează imobilul dacă planifici să-l vinzi sau să-l împarți cu alți moștenitori

Costul total pentru o succesiune simplă variază între 1.500 și 4.000 MDL, iar durata minimă este de aproximativ 7 luni.

Cel mai important sfat: nu amâna. Termenul de 6 luni trece rapid, iar restabilirea lui prin instanță este costisitoare și incertă. Depune cererea la notar cât mai devreme, chiar dacă nu ai strâns toate actele — notarul îți va spune exact ce mai ai nevoie.