Cum donezi un apartament sau o casă în Moldova? Ce acte pregătești, cât costă și ce taxe plătești?

Donația de imobil este contractul prin care o persoană (donatorul) transmite gratuit dreptul de proprietate asupra unui apartament, casă sau teren altei persoane (donatarului). În Moldova, donația se face exclusiv la notar, iar costul total variază între 2.000 și 8.000 MDL, în funcție de valoarea imobilului și de gradul de rudenie.

Donația de apartament este o tranzacție destul de des întâlnită în Moldova. De exemplu, părinții care vor să transmită locuința copiilor fără a trece prin moștenire, sau soții care trec un apartament pe numele celuilalt. Procedura e mai simplă decât o vânzare-cumpărare, dar are regulile ei.

În practică, mulți oameni confundă donația cu moștenirea, nu știu ce taxe plătesc sau descoperă prea târziu că imobilul nu este înregistrat la cadastru. Mai jos am descris procedura completă pentru donația de apartament în Republica Moldova: pas cu pas, de la acte până la taxe, costuri și situațiile în care donația poate fi revocată.

Ce este contractul de donație și ce spune legea

Contractul de donație este reglementat de Codul civil al Republicii Moldova. Principalele caracteristici:

• Gratuit — donatorul nu primește nimic în schimb
• Irevocabil — odată semnat, donatorul nu poate reveni asupra deciziei (cu excepții prevăzute de lege)
• Formă autentică obligatorie — pentru imobile, contractul trebuie autentificat de un notar; în caz contrar, donația este nulă absolut
• Transfer de proprietate — proprietatea trece la donatar după înregistrarea în Registrul bunurilor imobile la ASP

Donația se deosebește de testament prin faptul că produce efecte imediat, nu după decesul proprietarului. Se deosebește de vânzare-cumpărare prin absența unui preț.

Cine poate dona și cine poate primi

Donatorul

Donatorul trebuie să fie:

• Proprietar al imobilului (înscris în Registrul bunurilor imobile)
• Capabil (major și cu discernământ)
• Liber de restricții — imobilul nu trebuie să fie sub sechestru sau gaj

Dacă imobilul este proprietate comună a soților (dobândit în timpul căsătoriei), ambii soți trebuie să fie prezenți la notar sau unul trebuie să dea consimțământ autentificat notarial.

Donatarul

Donatarul poate fi orice persoană fizică sau juridică. Nu există restricții de vârstă — se poate dona și unui minor, cu condiția ca acesta să fie reprezentat de părinte sau tutore.

Restricții legale

Codul civil interzice donațiile în anumite cazuri:

• Donațiile făcute de persoane incapabile sau de reprezentanții lor
• Donațiile către personalul medical sau educațional din partea pacienților sau a rudelor acestora (până la gradul IV)
• Donațiile reciproce între entități comerciale

Actele necesare pentru donația unui apartament

Lista completă de documente pe care trebuie să le prezinți notarului:

Documente privind donatorul

• Actul de identitate (buletin sau pașaport)
• Actul de proprietate al imobilului (contract de vânzare-cumpărare, contract de privatizare, certificat de moștenitor, contract de donație anterior etc.)
• Consimțământul soțului/soției — dacă imobilul este proprietate comună, autentificat notarial

Documente privind donatarul

• Actul de identitate (buletin sau pașaport)
• Pentru minori: certificat de naștere și actul de identitate al părintelui/tutorelui

Documente privind imobilul

• Extras din Registrul bunurilor imobile (de la ASP) — confirmă proprietarul, lipsa grevărilor (sechestru, ipotecă) și datele cadastrale
• Certificat privind valoarea cadastrală a imobilului — necesar pentru calculul taxelor
• Certificat de la asociația de proprietari/locatari — confirmă lipsa datoriilor la întreținere

Documente suplimentare (dacă se solicită)

• Certificat privind componența familiei
• Certificat privind lipsa datoriilor la utilități
• Procură notarială (dacă donatorul sau donatarul nu se prezintă personal)

Notarul poate solicita și alte documente în funcție de specificul tranzacției.

Procedura pas cu pas

Pasul 1: Verificarea imobilului

Înainte de orice, asigură-te că:

• Imobilul este înregistrat la ASP (are cadastru)
• Nu există sechestru, ipotecă sau alte grevări — poți verifica acest lucru prin extrasul din registru. Citește mai mult despre sechestru și cum afli dacă ai sechestru pe apartament
• Nu există datorii la întreținere sau utilități

Dacă imobilul nu are cadastru, trebuie mai întâi să faci cadastrarea. Consultă ghidul nostru despre cadastru și de ce contează.

Pasul 2: Pregătirea actelor

Adună toate documentele din lista de mai sus. Extrasul din Registrul bunurilor imobile și certificatul privind valoarea cadastrală se solicită de la Agenția Servicii Publice (ASP), fie la ghișeu, fie online.

Pasul 3: Vizita la notar

Ambele părți (donatorul și donatarul) se prezintă la notarul public. Dacă una dintre părți nu poate fi prezentă, trebuie să fie reprezentată prin procură notarială.

Notarul:

1. Verifică identitatea părților și capacitatea lor juridică
2. Verifică actele de proprietate și extrasul din registru
3. Verifică dacă imobilul este proprietate personală sau comună
4. Redactează contractul de donație
5. Citește contractul părților și obține semnăturile
6. Autentifică contractul

Pasul 4: Achitarea taxelor

La notar se achită:

• Taxa de stat pentru transferul dreptului de proprietate
• Onorariul notarului pentru autentificarea contractului
• Taxa pentru extras (dacă nu a fost obținut anterior)

Detalii despre taxe — vezi secțiunea de costuri de mai jos.

Pasul 5: Înregistrarea la ASP

După autentificarea contractului, notarul transmite datele la Agenția Servicii Publice. În termen de 3–5 zile lucrătoare, donatarul poate solicita extrasul actualizat cu noul proprietar.

Fără înregistrarea la ASP, donatarul nu devine proprietar opozabil terților. Înregistrarea este obligatorie.

Costurile donației unui imobil

Taxa de stat

Pentru transferul dreptului de proprietate asupra apartamentelor și locuințelor, se achită o taxă de stat de 0,5% din valoarea indicată în contract, dar nu mai puțin decât valoarea din Registrul bunurilor imobile.

Exemplu: Pentru un apartament cu valoare cadastrală de 500.000 MDL, taxa de stat este de 2.500 MDL.

Onorariul notarului

Notarul percepe un onorariu pentru autentificarea contractului. Tarifele variază între 0,1% și 1,3% din valoarea tranzacției, cu un minim stabilit prin lege. Orientativ:

Taxe ASP (Cadastru)

Cost total estimativ

Pentru o donație simplă (un donator, un donatar, un apartament, fără complicații):

Diferența principală vine din impozitul pe venit (vezi secțiunea următoare).

Impozite și scutiri fiscale

Gradul de rudenie influențează direct taxele pe care le plătești.

Donația între rude — fără impozit pe venit

Conform Codului fiscal al Republicii Moldova (art. 20, lit. i), bunurile primite prin donație de la rude și afini până la gradul III inclusiv, precum și între soți, nu se impozitează.

Gradele de rudenie:

• Gradul I: părinți, copii
• Gradul II: bunici, nepoți, frați, surori
• Gradul III: străbunici, unchii, mătușile, verii primari

Practic, donația între membrii familiei (părinți → copii, bunici → nepoți, între frați) este scutită de impozit pe venit.

Donația între persoane neînrudite — se plătește impozit

Dacă donatorul și donatarul nu sunt rude până la gradul III și nici soți, donația se tratează fiscal ca o vânzare-cumpărare. Se percepe impozit pe venitul din transmiterea proprietății.

Avantajul fiscal la vânzarea ulterioară

Dacă donatarul a primit imobilul prin donație de la rude de gradul I (părinți, copii) și acesta este locuința sa de bază (confirmată prin viza de reședință), la o vânzare ulterioară donatarul este scutit de impozitul pe venit din vânzare.

Pentru detalii despre impozitul pe vânzare, citește ghidul nostru despre impozitul pe bunuri imobile și taxele la vânzare-cumpărare.

Donația vs. moștenirea — ce alegi

Mulți părinți se întreabă dacă e mai bine să doneze apartamentul copiilor acum sau să-l lase moștenire. Comparația:

Când e mai bună donația

• Vrei ca transferul să fie imediat și sigur
• Vrei să eviți disputele între moștenitori
• Copilul are nevoie de actele de proprietate acum (de exemplu, pentru credit ipotecar)
• Vrei să incluzi o clauză de uzufruct (dreptul de a locui în continuare)

Când e mai bună moștenirea

• Nu vrei să renunți la proprietate în timpul vieții
• Situația familială este incertă
• Vrei flexibilitate (testamentul poate fi modificat)

Pentru detalii despre procedura de moștenire, citește ghidul nostru complet despre moștenirea unui apartament în Moldova.

Clauza de uzufruct — donezi, dar continui să locuiești

Una dintre cele mai frecvente preocupări: „Dacă donez apartamentul copilului, mai pot locui acolo?"

Da. La redactarea contractului de donație, notarul poate include o clauză de uzufruct (sau clauză de abitație). Aceasta îți oferă dreptul de a locui în imobil pe toată durata vieții, chiar dacă proprietarul devine altcineva.

Ce trebuie să știi:

• Uzufructul se înscrie în Registrul bunurilor imobile la ASP
• Donatarul (noul proprietar) nu poate vinde sau închiria apartamentul fără acordul tău
• Uzufructul se stinge la decesul uzufructuarului sau prin renunțare

Clauza de uzufruct te protejează legal — nimeni nu te poate scoate din locuință.

Când poate fi revocată donația

Donația este, prin natura sa, irevocabilă. Nu poți reveni pur și simplu pentru că ți-ai schimbat părerea. Codul civil prevede doar câteva excepții:

1. Ingratitudinea donatarului

Donatorul poate cere revocarea prin instanță dacă donatarul:

• A atentat la viața donatorului sau a rudelor sale apropiate
• A comis fapte penale sau alte acte ilegale grave împotriva donatorului

Cererea de revocare trebuie depusă în termen de 1 an de la descoperirea faptelor, dar nu mai târziu de 3 ani de la data donației.

2. Neexecutarea sarcinilor

Dacă donația a fost făcută cu sarcini (de exemplu, donatarul s-a obligat să întrețină donatorul), iar donatarul nu le execută, donatorul poate cere revocarea în instanță.

3. Donația în caz de boală

Dacă donația a fost făcută în timpul unei boli pe care donatorul o credea fatală și donatorul se recuperează, donația poate fi revocată.

Simpla nemulțumire sau schimbarea relațiilor familiare nu constituie motiv de revocare.

Donația cotei-părți din apartament

Nu ești obligat să donezi întregul apartament. Poți dona o cotă-parte (de exemplu, 1/2 sau 1/3 din apartament).

Ce trebuie să știi:

• Ceilalți coproprietari nu au drept de preemțiune la donație (spre deosebire de vânzare, unde coproprietarii au prioritate)
• Donatarul devine coproprietar alături de ceilalți
• Cotele-părți se înscriu în Registrul bunurilor imobile

Aceasta este o soluție frecventă când un părinte vrea să doneze câte o cotă fiecărui copil.

Greșeli frecvente și cum le eviți

1. Imobilul nu are cadastru

Dacă imobilul nu este înregistrat în Registrul bunurilor imobile, donația nu se poate face. Trebuie mai întâi să cadastrezi imobilul — proces care durează câteva săptămâni și costă între 1.500 și 4.000 MDL.

2. Lipsa consimțământului soțului/soției

Dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei, este proprietate comună. Donarea fără acordul celuilalt soț duce la nulitatea contractului. Chiar dacă imobilul este înscris pe numele unui singur soț, acordul celuilalt este obligatoriu.

3. Neînregistrarea la ASP

Unii oameni semnează contractul la notar și consideră că totul e gata. Fără înregistrarea la ASP, donatarul nu devine proprietar oficial. Imobilul rămâne pe vechiul proprietar, care poate fi supus riscurilor (sechestru, executare silită).

4. Donația fără clauză de uzufruct

Părinți care donează fără să-și rezerve dreptul de a locui mai departe. Dacă relațiile se deteriorează, riscă să rămână fără locuință. Clauza de uzufruct previne această situație.

5. Confuzia între donație și vânzare simulată

Unii oameni fac un contract de donație pentru a evita taxele unei vânzări. Dacă se dovedește simulația, contractul poate fi anulat. Donația trebuie să fie reală, nu o acoperire pentru o tranzacție comercială.

6. Necunoașterea regimului fiscal

Mulți nu știu că donația între persoane neînrudite se impozitează la fel ca o vânzare. Verifică gradul de rudenie și consecințele fiscale înainte de a semna.

Evaluarea imobilului donat

Valoarea imobilului contează pentru calculul taxelor. Există două valori relevante:

Taxele se calculează pe baza valorii cadastrale (sau a valorii din contract, dacă este mai mare).

Pentru a afla valoarea estimativă de piață a imobilului, poți folosi instrumentul nostru de evaluare a proprietății.

Întrebări frecvente (FAQ)

1. Cât durează procedura de donație?

Vizita la notar durează de regulă 1–2 ore. Înregistrarea la ASP durează 3–5 zile lucrătoare (termen normal). Total: aproximativ 1–2 săptămâni, incluzând strângerea actelor.

2. Pot dona un apartament dacă am credit ipotecar?

Nu, dacă imobilul este gajat (ipotecat), donația nu se poate face fără acordul băncii creditoare. Mai întâi trebuie stinsă ipoteca sau obținut acordul băncii.

3. Pot dona apartamentul unui minor?

Da. Minorul este reprezentat de părinte sau tutore la semnarea contractului. Minorul devine proprietar, dar nu poate dispune de imobil până la majorat.

4. Donația se impozitează?

Între rude și afini până la gradul III inclusiv și între soți — nu. Între persoane neînrudite — da, se aplică impozit pe venit similar celui de la vânzare.

5. Pot revoca donația dacă m-am certat cu donatarul?

Nu. Simpla deteriorare a relațiilor nu constituie motiv legal de revocare. Revocarea este posibilă doar pentru ingratitudine gravă (atentare la viață, fapte penale) sau neexecutarea sarcinilor incluse în contract.

6. Ce se întâmplă cu apartamentul donat dacă donatarul divorțează?

Bunurile primite prin donație sunt proprietate personală, nu comună. La divorț, apartamentul donat rămâne al donatarului, nu se împarte cu soțul/soția.

7. Pot dona apartamentul dacă sunt plecat din țară?

Da, prin procură notarială. Poți împuternici o persoană de încredere să te reprezinte la notar. Procura trebuie autentificată la un notar sau la consulatul/ambasada Republicii Moldova din țara în care te afli.

8. Ce se întâmplă dacă donatarul moare?

Apartamentul donat intră în masa succesorală a donatarului și se moștenește conform regulilor generale de succesiune. Donatorul nu redobândește automat proprietatea.

Concluzie

Pe scurt, pașii prin care treci pentru a dona un apartament în Moldova:

1. Verifică imobilul — cadastru, lipsa grevărilor, lipsa datoriilor
2. Adună actele — de proprietate, de identitate, extras din registru
3. Mergi la notar cu donatarul — semnați contractul de donație
4. Achită taxele — taxa de stat (0,5%) și onorariul notarului
5. Înregistrează la ASP — în 3–5 zile donatarul devine proprietar oficial

Costul total pentru o donație între rude variază între 2.000 și 6.000 MDL, iar procedura durează aproximativ 1–2 săptămâni.

Sfatul principal: dacă donezi păstrându-ți dreptul de a locui acolo, cere notarului să includă clauza de uzufruct. Aceasta te protejează juridic, orice s-ar întâmpla pe viitor în familie.